Los impuestos y la hipoteca son los dos temas donde tropiezan la mayoría de los no residentes. La buena noticia: ambos siguen reglas claras. A continuación, todos los impuestos que paga un no residente (en la compra, cada año y en la venta), los tipos de alquiler del 19% (UE) / 24% (fuera UE) y las condiciones reales de la hipoteca: los bancos prestan el 60–70% del valor, así que necesitas el 30–40% en efectivo. Con tablas y cifras.
Impuestos en la compra
El primer gran pago es el impuesto de adquisición. Depende del tipo de inmueble.
| Impuesto | Obra nueva (sobre plano) | Segunda mano |
|---|---|---|
| IVA | 10% del precio | — |
| ITP (transmisiones) | — | 6–10% (según región) |
| AJD (actos jurídicos) | 1–1,5% | normalmente no se aplica |
Añade notario, registro y abogado (ver el presupuesto completo en la guía del no residente). Total sobre el precio: 10–14%.
El ITP en segunda mano depende de tu comunidad
El impuesto de transmisiones (ITP) lo fija cada comunidad autónoma, así que el mismo piso de 300.000 € soporta un impuesto muy distinto según dónde esté:
| Comunidad | Tipo de ITP habitual |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Canarias | 6,5% |
| Andalucía (Costa del Sol) | 7% |
| Murcia (Costa Cálida) | 8% |
| Valencia (Costa Blanca) | 10% |
| Cataluña | 10–11% (por tramos) |
| Baleares | 8–11% (por tramos) |
Varias comunidades aplican tipos reducidos para vivienda habitual, menores de 35 años o familias numerosas —pregúntalo a tu gestor. En una segunda mano de 300.000 € en Valencia, solo el ITP son 30.000 €; la misma vivienda en Madrid, 18.000 €.
Obra nueva: IVA más AJD
Por una vivienda de obra nueva pagas 10% de IVA —o 4% en vivienda protegida (VPO), y 21% de IVA en suelo o local comercial— más AJD de en torno al 1–1,5%. En una obra nueva de 300.000 € son 30.000 € de IVA + ~3.600 € de AJD ≈ 33.600 € de impuesto de adquisición antes de notario y registro.
Impuestos anuales del propietario no residente
Aunque no alquiles la vivienda, tienes obligaciones anuales.
| Impuesto | Quién paga | Tipo / base |
|---|---|---|
| IBI (municipal) | todos los propietarios | 0,4–1,1% del valor catastral al año |
| IRNR — renta imputada | no residente, si no alquila | 19% (UE/EEE) / 24% (fuera UE) sobre ~1,1–2% del catastro |
| IRNR — renta del alquiler | no residente, si alquila | 19% (UE/EEE) / 24% (fuera UE) sobre la renta |
| Basura / tasas locales | todos | tasas municipales fijas |
Dato clave: los residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos (intereses de hipoteca, IBI, reparaciones, amortización) antes de tributar el alquiler. Los residentes fuera de la UE/EEE por lo general no pueden deducir y pagan el 24% sobre la renta bruta.
El IBI, el impuesto anual sobre la vivienda
Todo propietario, residente o no, paga el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al ayuntamiento. Es el 0,4–1,1% del valor catastral al año —muy por debajo del valor de mercado—, así que un piso costero típico paga desde unos cientos de euros hasta cerca de 1.000 € anuales. Domicílialo; el IBI impagado se convierte en una carga que sigue en parte al inmueble hasta el siguiente propietario.
La renta imputada (si no alquilas)
Aquí está el punto que la mayoría de los no residentes pasa por alto: aunque nunca alquiles y solo uses la vivienda tú, España grava una renta ficticia. La base es el 1,1–2% del valor catastral, gravada al 19% (UE/EEE) o 24% (fuera UE). Con un catastro de 100.000 € son unos 1.100–2.000 € de renta imputada, es decir, 210–480 € de impuesto al año —se declara con el Modelo 210.
Impuesto sobre el patrimonio y el "de solidaridad"
Los patrimonios elevados pueden tributar por el Impuesto sobre el Patrimonio, autonómico, con un mínimo exento general de unos 700.000 € por persona de activos netos en España (más alto en algunas comunidades; Madrid lo bonifica en la práctica). Un impuesto estatal a las grandes fortunas lo replica por encima de unos 3 millones. La mayoría de compradores no llega a esos umbrales, pero conviene tenerlos en cuenta en inmuebles de gran valor.
Impuesto sobre el alquiler: 19% frente a 24%
Es la pregunta más buscada, y su esencia es:
- 19% para residentes fiscales de la UE/EEE, con derecho a deducir gastos.
- 24% para residentes fuera de la UE/EEE (EE. UU., Reino Unido tras el Brexit, etc.), sobre la renta bruta sin deducciones.
Se declara con el Modelo 210: trimestral cuando hay renta de alquiler, o anual para la renta imputada. Si vas a alquilar de corta estancia, lee sin falta las normas de alquiler 2025: la licencia y el registro ya son obligatorios.
Cómo reducir legalmente el impuesto del alquiler
No puedes evitar el impuesto, pero sí minimizarlo legalmente:
- Deduce todo lo posible si eres residente UE/EEE: intereses de hipoteca, IBI, cuotas de comunidad, seguro, comisiones de agencia, reparaciones y amortización (habitualmente el 3% del valor de la construcción al año).
- Guarda todas las facturas con tu NIE; los gastos sin justificar no se deducen.
- Presenta el Modelo 210 a tiempo (trimestral en alquiler) para evitar recargos.
- Revisa el convenio de doble imposición entre España y tu país para no tributar dos veces por la misma renta —normalmente acreditas el impuesto español en casa.
Los propietarios de fuera de la UE no pueden deducir gastos, por lo que la carga efectiva del 24% sobre bruto es bastante mayor que el 19% sobre neto de la UE.
Impuestos en la venta
Al vender se aplican dos impuestos:
- Ganancia patrimonial (IRNR): el no residente tributa por el beneficio (precio de venta menos precio de compra y gastos deducibles). En la firma, el comprador retiene el 3% del precio como pago a cuenta (retención) y lo ingresa en Hacienda por ti; tú liquidas la diferencia o reclamas el exceso con el Modelo 210.
- Plusvalía municipal: impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo durante tu propiedad, lo paga el vendedor. Desde la reforma de 2021 puedes elegir el método de cálculo (ganancia real o fórmula catastral) y no se paga si vendes con pérdidas.
Dato clave: guarda las facturas de los gastos de compra, la reforma y la agencia —cada euro justificado reduce la ganancia gravable cuando vendas.
Calendario fiscal del no residente
| Cuándo | Obligación | Modelo |
|---|---|---|
| En 30 días desde la compra | Pagar ITP o IVA + AJD | Modelo 600 / 620 |
| Cada año (otoño) | IBI municipal | recibo del ayuntamiento |
| Cada año — antes del 31 dic. | Renta imputada (si no alquilas) | Modelo 210 |
| Trimestral | Renta del alquiler (si alquilas) | Modelo 210 |
| En la venta | Ganancia patrimonial + plusvalía | Modelo 210 / local |
Un gestor local suele encargarse de los Modelos 210 por una cuota anual modesta, dinero bien invertido dadas las sanciones por presentar tarde o no presentar.
Hipoteca para no residentes: cuánto prestan los bancos
Los bancos españoles financian a extranjeros con gusto, pero de forma más conservadora que a los residentes. Una guía de la entrada:
| Perfil del comprador | LTV (parte financiada) | Fondos propios necesarios |
|---|---|---|
| Residente fiscal en España | hasta 80% | ~20% + gastos |
| No residente (UE y fuera UE) | 60–70% | 30–40% + gastos |
| Compra puramente de inversión | a menudo más cerca del 60% | 40%+ |
Conclusión práctica: con hipoteca de no residente, ten disponible el 40–50% del precio: la entrada más un 10–14% de impuestos y gastos.
Requisitos del banco
- NIE y justificación de ingresos (nóminas, declaraciones de 1–2 años).
- Ratio de endeudamiento: la cuota de todas las deudas suele estar por debajo del ~30–35% del ingreso neto.
- Una tasación por una entidad homologada.
- Los tipos para no residentes son algo más altos que para residentes; hay fijos y variables (ligados al Euríbor).
Los mayores actores del mercado hipotecario de no residentes son BBVA, Santander y Sabadell. Un bróker local y un NIE obtenido con antelación agilizan mucho la aprobación.
Documentos que pedirá el banco
- Pasaporte y NIE vigentes.
- Justificación de ingresos: nóminas (asalariados) o declaraciones y cuentas de 1–2 años (autónomos).
- Extractos bancarios recientes (3–6 meses) y un resumen de las deudas actuales.
- Un informe de crédito de tu país, cuando esté disponible.
- El borrador del contrato de compraventa o arras y los datos del inmueble para la tasación.
Fijo o variable, y tipos actuales
La hipoteca de no residente puede ser fija (tipo cerrado toda la vida del préstamo) o variable (Euríbor + un diferencial). El fijo da certeza para presupuestar y gusta a los compradores extranjeros; el variable puede empezar más bajo pero se mueve con el Euríbor. Los tipos de no residente están algo por encima de los de residente, y los plazos suelen ser de 20–25 años, a menudo con un límite de edad (préstamo saldado hacia los 70–75). Compara el coste total, no solo el tipo: la comisión de apertura, la tasación obligatoria y los seguros vinculados también cuentan.
Ejemplo de cálculo
Obra nueva de 300.000 €, comprador residente de la UE, hipoteca al 70%:
- Préstamo del banco: 210.000 €
- Entrada (30%): 90.000 €
- Impuestos y gastos (~12%): 36.000 €
- Total de fondos propios de entrada: ~126.000 €
Cómo reducir legalmente la carga fiscal
- Residentes UE/EEE: solicita tus deducciones de gastos (intereses, IBI, reparaciones, seguro, amortización).
- Conserva la documentación del origen de los fondos y de todos los gastos: reduce la futura ganancia patrimonial.
- El alquiler residencial de larga duración puede tener bonificaciones adicionales; consúltalo con un gestor.
- Valora la estructura de propiedad (persona física frente a sociedad) según tu país y su convenio de doble imposición.
Qué sucede después
Calcula tu coste de entrada completo (entrada + impuestos) con nuestra calculadora de rentabilidad y revisa la rentabilidad por zona. Si necesitas ayuda con el NIE, la cuenta o la elección del banco, envía una solicitud y un especialista guiará la compra y la hipoteca.