Comprar vivienda en España siendo extranjero parece complicado solo hasta la primera operación. En la práctica es una ruta bien trazada: obtener el NIE, abrir una cuenta, elegir el inmueble, pagar las arras y firmar la escritura ante notario. Un extranjero tiene exactamente los mismos derechos de propiedad que un español; no hay restricciones para poseer vivienda. A continuación, el proceso completo paso a paso, los costes reales y las trampas de las que los grandes portales prefieren no hablar.
¿Puede un no residente comprar vivienda en España?
Sí, sin cupos. Un ciudadano de cualquier país —de la UE o de fuera— puede comprar un piso, una casa o un local. No necesitas residencia ni una estancia mínima. Lo único que debes tramitar antes de firmar es el número de identidad de extranjero, el NIE. Sin él no puedes pagar impuestos ni inscribir la propiedad.
Comprar ya no otorga residencia: la Golden Visa por inversión se cerró el 3 de abril de 2025. Si necesitas un permiso de residencia, lee nuestra guía Residencia en España tras la Golden Visa.
El proceso de compra paso a paso
Paso 1. Obtener el NIE
El NIE es tu identificador fiscal y legal en España, y sin él no ocurre nada legal: no puedes pagar el impuesto de compra, firmar la escritura ni inscribir la propiedad. Hay tres vías para obtenerlo:
- en un consulado de España en tu país —con cita, pasaporte, el formulario EX-15 cumplimentado, la justificación del motivo (intención de comprar) y la tasa (Modelo 790, ~10 €);
- presencialmente en España en una Oficina de Extranjería —las citas (cita previa) escasean en temporada alta, así que resérvalas pronto;
- por poder notarial a través de un abogado, ideal para la compra a distancia y la vía más rápida en la práctica.
La tramitación suele tardar 1–4 semanas y el número no caduca. Dato clave: el NIE no es un permiso de residencia; te identifica solo a efectos fiscales y no otorga el derecho a vivir en España.
Paso 2. Abrir una cuenta bancaria española
Necesitas una cuenta para las arras, los impuestos, los suministros y la hipoteca. El banco pedirá pasaporte, NIE y justificación del origen de los fondos (prevención de blanqueo): nóminas recientes, una declaración de la renta o un extracto que muestre de dónde viene el dinero. Grandes bancos —BBVA, Santander, Sabadell, CaixaBank— tienen mesas para no residentes y atienden en inglés. Una cuenta de no residente tiene comisiones algo más altas, pero se convierte fácilmente al obtener el permiso. Ábrela pronto: los datos de la cuenta figuran en la escritura y el notario querrá rastrear el pago desde ella.
Paso 3. Contratar un abogado independiente
Este es el punto crítico. Nunca dependas solo del abogado del vendedor o del promotor. Un abogado independiente comprobará:
- la nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el titular, deudas, hipotecas, embargos;
- que no haya IBI ni cuotas de comunidad pendientes;
- que la edificación sea legal y cumpla el urbanismo (clave en casas rústicas);
- en obra nueva, la licencia de obra y el aval bancario de los pagos a cuenta.
Pide a tu abogado un informe escrito de due diligence antes de comprometer dinero. Un abogado minucioso también comprobará que el catastro coincide con el registro (superficie, lindes), revisará el certificado de eficiencia energética (CEE) y, en segunda mano, confirmará que el vendedor está al corriente con la comunidad y los suministros.
Checklist de due diligence
Antes de firmar nada, marca cada punto:
- Nota simple obtenida (titularidad, hipotecas, embargos, servidumbres)
- IBI al corriente; sin deuda municipal
- Certificado de comunidad de propietarios — sin deudas ni derramas previstas
- Datos del catastro coherentes con la realidad y el registro
- Cédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación
- Certificado energético (CEE) presente y vigente
- En rústica: clasificación del suelo, sin obra ilegal, conexión a suministros
- En obra nueva: licencia de obra y aval bancario de los pagos a cuenta
Paso 4. Reserva y contrato de arras
Suele haber dos pasos. Primero un contrato de reserva con una señal simbólica (a menudo 3.000–6.000 €) que retira el inmueble del mercado mientras se hacen las comprobaciones. Después se firma el contrato de arras y se paga una señal, normalmente el 10% del precio.
La forma más común son las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): si el comprador se echa atrás pierde las arras; si lo hace el vendedor, las devuelve por duplicado. Esa simetría te protege. Paga las arras en la cuenta cliente del abogado o mediante aval bancario, nunca en una cuenta privada. El contrato de arras debe fijar el precio, la fecha de escritura, qué se incluye (mobiliario, plaza de garaje, trastero) y quién paga cada gasto.
Paso 5. Firma ante notario (escritura pública)
La operación final se realiza ante notario: se firma la escritura, se paga el resto y se entregan las llaves. El notario verifica identidades, ausencia de cargas y el pago correcto. La compraventa se inscribe después en el Registro de la Propiedad.
Paso 6. Inscripción e impuestos
En 30 días se pagan los impuestos de compra (ver la guía de impuestos e hipoteca) y se presenta la escritura para su inscripción. Desde ese momento eres propietario de pleno derecho. Por último, cambia a tu nombre los contratos de suministros (agua, luz, gas) y el recibo de la comunidad, y domicilia el IBI anual.
Un calendario realista
¿Cuánto tarda todo el proceso? Con compra al contado y el NIE ya en la mano, cuatro a seis semanas es lo normal; con hipoteca, cuenta con ocho a doce.
| Etapa | Duración típica |
|---|---|
| Solicitud del NIE | 1–4 semanas |
| Apertura de cuenta | 1–3 días |
| Búsqueda y visitas | de días a meses |
| Reserva → arras | 1–2 semanas |
| Aprobación de hipoteca (si aplica) | 3–6 semanas |
| Due diligence del abogado | 1–3 semanas |
| Arras → escritura ante notario | 4–8 semanas |
| Inscripción en el Registro | 2–8 semanas (tras firmar) |
Dato clave: el mayor retraso casi siempre es la hipoteca. Un comprador al contado con NIE cierra en un mes; quien financia debe prever dos o tres.
Cuánto cuesta: el presupuesto completo
Reserva un 10–14% sobre el precio para impuestos y gastos. La cifra exacta depende de si es obra nueva o segunda mano y de la comunidad autónoma.
| Concepto | Obra nueva (sobre plano) | Segunda mano |
|---|---|---|
| IVA | 10% | — |
| ITP (transmisiones) | — | 6–10% (según región) |
| AJD (actos jurídicos) | 1–1,5% | normalmente no |
| Notario | 0,1–0,5% | 0,1–0,5% |
| Registro | 0,1–0,4% | 0,1–0,4% |
| Abogado | ~1% (+ IVA) | ~1% (+ IVA) |
| Total sobre el precio | ~11–13% | ~10–14% |
Dato clave: con hipoteca, suma la tasación (300–600 €) y recuerda que el banco financia solo el 60–70% del valor; el otro 30–40% debe ser en efectivo.
Trampas y estafas que evitar
- Comprar sin abogado independiente. El error más común y caro. El abogado del vendedor trabaja para el vendedor.
- Ampliaciones sin registrar y obra ilegal. Piscina, terraza o una planta entera pueden haberse construido sin permiso: habrá que legalizarlas o demolerlas.
- Deudas que van con el inmueble. En España, el IBI y las cuotas de comunidad impagadas se transmiten en parte al nuevo dueño. Revisa la nota simple y los certificados de estar al corriente.
- Arras en cuentas privadas. Paga solo en la cuenta cliente del abogado o con aval bancario (sobre todo en obra nueva).
- Obra nueva sin aval bancario. La ley obliga al promotor a garantizar la devolución de tus pagos si no se entrega. Sin aval, no hay trato.
- Escriturar por debajo del precio. El esquema de "una parte en negro" es ilegal y te perjudica en la reventa y en la plusvalía.
Ejemplos concretos de estafa
- Presión "reservado para ti". Un agente asegura que otro comprador va a firmar y transfieres una señal a una cuenta de empresa sin verificar. El inmueble puede estar sobrevalorado, con una ampliación ilegal, o el "agente" puede no representar al vendedor. Nunca pagues antes de que tu abogado tenga la nota simple.
- La villa rústica fantasma. Una casa de campo idílica en foto que resulta estar sobre suelo rústico con obra sin licencia. Legalizar puede ser imposible; el ayuntamiento puede ordenar la demolición. Verifica siempre la clasificación del suelo.
- La obra nueva vendida dos veces. Un promotor deshonesto vende la misma unidad dos veces o desvía los pagos a cuenta. El escudo legal es el aval bancario obligatorio; si falta, márchate.
- Sorpresa de deuda heredada. Escrituras y luego llega una derrama de 4.000 € votada antes de tu compra. El certificado de deuda de la comunidad en la firma te protege.
Nuevas reglas para comprar vivienda en España
Dos cambios recientes importan a cualquier comprador extranjero. Primero, comprar ya no otorga residencia —la Golden Visa se cerró el 3 de abril de 2025, así que compra e inmigración son ahora decisiones separadas (ver la guía de alternativas de visado). Segundo, si piensas alquilar a corto plazo, la reforma del alquiler de 2025 exige un número de registro nacional y el consentimiento de la comunidad de propietarios —lee las normas de alquiler 2025 antes de comprar "para alquilar". Ninguno impide ser propietario; cambian lo que puedes hacer con el inmueble.
Comprar una propiedad en España con efectivo
Los compradores al contado van más rápido y negocian mejor: sin hipoteca no hay retraso por tasación ni condiciones del banco, y a menudo escrituran en un mes. Pero "al contado" no significa anónimo. La ley española limita los pagos en efectivo y debes documentar el origen íntegro de los fondos para el notario y el control de blanqueo del banco. Las sumas grandes se transfieren, no se llevan en mano. La contrapartida: inmovilizas un capital que una hipoteca del 60–70% permitiría apalancar —conviene modelarlo en nuestra calculadora de ROI antes de decidir.
Comprar vivienda en España siendo ciudadano de la UE
Un ciudadano de la UE/EEE tiene dos ventajas prácticas frente a uno de fuera, aunque la mecánica de la compra sea idéntica. Primero, paga el tipo más bajo del 19% (en vez del 24%) por la renta de alquiler o imputada y puede deducir gastos (ver la guía de impuestos). Segundo, queda expresamente fuera del propuesto impuesto del 100% a extranjeros, que solo apunta a compradores de fuera de la UE de vivienda de segunda mano. Los ciudadanos de la UE también acceden más fácilmente a la residencia (registro, no visado). Los compradores de fuera de la UE —de EE. UU., Reino Unido tras el Brexit y otros— pueden comprar con libertad, pero deben planificar su fiscalidad y su vía de residencia (ver compra a distancia y la guía de visados).
Sobre la "regla de los 2 años" y el impuesto del 100%
Dos mitos que asustan a los compradores:
- La "regla de los 2 años" se refiere a la exención por reinversión en vivienda habitual y al acceso a permisos más largos tras unos dos años; no es una barrera para comprar. Puedes hacerlo en cualquier momento.
- El "impuesto del 100% a extranjeros" es, a 2025, una propuesta del Gobierno, no una ley. Solo afectaría a compradores de fuera de la UE y solo a vivienda de segunda mano, y afronta serios obstáculos legales. La obra nueva y los compradores de la UE quedan fuera, una razón por la que los inversores prefieren el sobre plano.
Por qué la obra nueva conviene al no residente
- Pagos por fases con aval bancario que reparten el desembolso.
- Garantía del promotor de 10 años sobre la estructura.
- Eficiencia energética y bajos costes de mantenimiento.
- Menos sorpresas legales que una segunda mano con historia.
Consulta la oferta actual en la sección de obra nueva sobre plano y por regiones de España.
Qué sucede después
Define tu presupuesto, objetivo (renta, traslado, diversificación) y región; después obtén el NIE y designa un abogado independiente. Si vas a alquilar, estudia antes las normas de alquiler 2025 y los impuestos. Cuando quieras avanzar, envía una solicitud y un especialista seleccionará inmuebles según tus criterios y gestionará la compra a distancia.